Три года назад я переехал в Московскую область, чтобы прочувствовать на себе все особенности жизни за МКАД. Это действительно другой ритм, со своими яркими преимуществами и неизбежными компромиссами. Сейчас я живу в ЖК «Белая Дача Парк» от застройщика ПИК и готов поделиться своим личным опытом.
Это обзор изнутри, а не реклама. Я расскажу о том, что нравится в этом районе и что не нравится, от транспорта и инфраструктуры до качества квартир и дворов.
Я надеюсь, что мои наблюдения окажутся полезными, если вы рассматриваете этот комплекс для переезда или просто интересуетесь жизнью в подмосковных новостройках.
Сколько стоила квартира тогда и сейчас
Ключи получил в апреле 2021 года, спустя 2 года после заключения договора. Задержка первоначального срока сдачи составила 3 месяца.
Договор был заключен в августе 2019 года, а стоимость двухкомнатной квартиры площадью 58,5 квадратных метров составляла в среднем 5 миллионов рублей. На тот момент ни один дом не был сдан, и в апреле 2021 года я получил ключи.
В настоящее время квартиры подобной планировки в домах ЖК, которые ожидают сдачи в осенью 2024 года, будут стоить 10,8 млн рублей при оплате полной стоимости сразу, либо 10,1 млн рублей с ипотекой на самые выгодные условия из возможных. Вторичка будет стоить 9–10 млн рублей.
Приблизительные цены на квартиры в жилом комплексе Белая Дача Парк в 2024 году:
От 5,2 млн долларов стоит студия; от 7,2 млн долларов — однокомнатные; от 9,2 млн долларов — двухкомнатные; и от 11,9 млн долларов — трехкомнатные.
Цены за последний год практически не менялись: иногда они росли, иногда снижались. Это связано с условиями ипотечных программ, а также с рынком недвижимости в целом.
Город и район
Небольшой город Котельники находится на южно-восточной границе между Москвой и Московской областью. Он является частью Люберецкого района и имеет примыкание к городу Люберцы.
Городу Котельники всего двадцать лет. Его герб, как вы можете понять, изображает котлы, а станция метро называется Котельники, конечная на Таганско-Краснопресненской ветке.
К городу можно относиться по-разному, в том числе негативно. Например, часть Котельников, которая отделяет ЖК от шоссе и железной дорогой, находится в крайне запустелом состоянии. Дома старые, малоэтажные, хотя недавно они были перекрашены, а инфраструктура и дворы похожи на советские времена. Отделение Почты России находится здесь. Я не буду комментировать, просто оставлю фотографию.
По слухам, отделение почты города Котельники, обслуживающее ЖК и часть района города, закрывается:
ЖК отделен от стапой части Котельников шоссе и железной дорогой. Перейти через них, как будто попадаешь в другую планету:
В этом же районе находится областной филиал МФЦ, и здесь все хорошо. Пешком до Почты и до областного филиала занимает примерно десять минут, включая небольшой надземный переход старого образца, который не имеет лифта. Отделение МВД находится подальше, и до него идти пятьдесят пять минут.
В зависимости от того, насколько ближе вы находитесь к метро, дома более новые. Например, в этом районе находится огромный ЖК Оранж Парк, который также принадлежит ПИКу, а также много других относительно новых застройщиков. Тем не менее, в целом район очень спальный, и ходить по нему, чтобы найти что-то интересное, просто бесполезно.
Совсем другое дело.
В то же время ЖК Белая Дача Парк находится вдали от основной части Котельников, через шоссе и железную дорогу от зоны входов в метро, поэтому люди, проживающие в этом ЖК, практически никогда не приезжают в город.
Когда вы работаете в Москве, единственным способом связаться с городом является выход из метро и пройти всего 20 метров до остановки маршутки или автобуса. Другой вариант — проехать до съезда с Новорязанского шоссе, который приведет вас через дополнительный разворот к ЖК в течение 5 минут.
Экология. ЖК не находится рядом с производством, вызывающим выбросы, или какими-либо вредными производствами. Однако рядом с ним находится Капотня, где расположен Московский нефтеперерабатывающий завод (МНПЗ). Раз в месяц из окна можно увидеть неприятный запах ветра. Возможно, причиной этого является что-то другое, но никто не признает этого.
Лес бы не помешал. Я не вижу никаких других минусов. Стройка вокруг скоро закончится, и пыли станет намного меньше. Если шоссе где-то вдалеке влияет на качество воздуха, то это незаметно органам чувств. Я вообще люблю, когда из окна видно дом, движение машин и другие вещи.
Одно из зданий, где принимают детские врачи.
Инфраструктура: детская и взрослая поликлиника в микрорайоне Силикат находится в 20 минутах на транспорте, а травмпункт в Люберцах находится в 25 минутах. Некоторые врачи работают в соседних зданиях, которые также требуют ремонта.
По этой причине, а также из-за качества медицинского обслуживания там в целом, жители с нетерпением ждут, когда будут построены поликлиники в рамках проекта ЖК. Несмотря на усилия некоторых врачей, посещение этих поликлиник равно двойной депрессии.
Фото с разных сезонов и активностей в Outlet Village Белая Дача, что через дорогу от ЖК Белая Дача Парк.
Итак, начнем с хорошего.
Если вы проживаете в ЖК Белая Дача Парк, вы находитесь в десяти минутах от огромного гипермаркета Глобус, который работает круглосуточно. Через дорогу находится симпатичный, красивый Белая Дача Outlet Village, который имеет регулярные мероприятия и активности.
Всего за семь минут на машине или двадцать минут пешком находится МЕГА Белая Дача, самый большой торговый центр со всеми удобствами, где также есть OБИ. А если проехать три минуты в сторону Люберец или пятнадцать минут пешком по сложным местным тропам, то перед вами не менее большой Леруа Мерлен (теперь Лемана ПРО).
Честно говоря, по полезности и доступности предметов ЖК может дать фору многим, расположенным в самой Москве. Вам не нужно ездить в Котельники, а в самой Москве вам ничего не нужно. Я даже не беру все, что находится на территории самого ЖК, а для остального есть доставка.
Строительная готовность
На фото – школа, на момент публикации статьи последний сданный объект по плану строительства ЖК. Так она выглядела ровно за месяц до сдачи.
Статус строительства: к осени 2024 года сдано двенадцать жилых домов; еще четыре дома были построены и готовятся к отделке; два детских сада работают; и в сентябре 2024 года была открыта большая школа на 2000 мест, где сын пошел в первый класс. Мы до последнего момента не верили в успех, и я до сих пор не понимаю, как это произошло.
Проект разработан таким образом, что все сданные дома и земли рядом с ним полностью готовы к проживанию. Лично у меня нет чувства, что я живу вблизи или на стройке, но у меня окна на нее не выходят, и я не могу говорить за других жильцов.
Как это будет выглядеть? Всего будет 22 жилых дома, без учета инфраструктурных объектов, и это будет полноценный самодостаточный район. В процессе реализации проекта на центральной пешеходной аллее должны построить христианский храм, который, по всей видимости, является жемчужиной всего жилого комплекса. Пока строительство еще не началось, но окружающая территория уже ограждена.
Строительство комплекса должно быть завершено к 2033 году.
Генплан строительства ЖК Белая Дача Парк, 2024, скриншот с официального сайта ПИК
В среду возводятся два «парных» дома, которые должны быть сданы через полтора-два года. Если темпы будут продолжаться, строительство будет завершено гораздо раньше.
В течение пандемии коронавируса и после начала СВО ходило много слухов о том, что строительство жилых домов будет заморожено или вовсе прекращено. Тем не менее, в конечном итоге строительство продолжалось, как будто ничего не произошло.
Транспорт и транспортная доступность
Вид из окна в ЖК Белая Дача Парк, видны Котельники и Люберцы разом, а ещё немного Новорязанского шоссе.
Дороги. В 2018 году БДП оказался наиболее интересным с этой точки зрения из всех проектов, которые мы рассматривали, и ожидания в этом плане в целом оправдались. Я выбрал его, чтобы он был недалеко от МКАД и чтобы на транспорте до метро было менее десяти минут.
В этом районе удобно выезжать в Москву, и до МКАД и крупных развязок рукой подать. Не создается впечатления, что ты живешь на отшибе или «в лесу», хотя по факту это так и есть, разве что рядом нет леса. Можно быстро добраться до Новорязанского шоссе, которое идет по диагонали в центр Москвы, или до МКАДа по Новоегорьевскому шоссе.
Сесть и уехать в город можно быстро. Разве что в час пик в метро Котельники народа много. Но уже к 9-10 утра вы сядете в полупустые вагоны.
Общественный транспорт: за исключением недавней перестройки транспортной компании, которая вызвала полторы недели перебоев (теперь все хорошо), нет претензий. До метро и по соседним районам от ЖК ходят маршрутки и автобусы со средним интервалом в пятнадцать минут, если удачно запрыгнуть в уходящий транспорт и ехать без пробок. В метро вы будете через семь минут после выхода из дома.
ЖК с самого начала имел три быстрых маршрута до метро Котельники, практически прямые, благодаря близости к крупному гипермаркету Глобус и аутлету Белая Дача Village. Однако в будни утром на Новорязанском шоссе может возникнуть пробка на въезде в Москву, что потребует до 20 минут, чтобы добраться до метро.
Пример маршрута: я часто езжу отсюда до офиса рядом со станцией метро Белорусская, что на северо-западе Москвы. Путь занимает 34 километра и в среднем занимает от пятидесяти до полутора часов, в зависимости от того, насколько загружен транспорт в Москве.
Общественный транспорт и метро часто работают быстрее автомобилей. Вы заходите в автобус, переходите в метро в момент прибытия состава, и в конечном итоге вы выходите на станции метро Белорусская через полтора часа после закрытия двери квартиры. Однако иногда ситуация складывается наоборот: есть пробки на дороге, метро едет медленно и встает в перегонах.
На общественном транспорте в обратном направлении ехать почти так же. Маршрутка, автобус или метро останавливаются прямо на выходе из метро и едут прямо к ЖК, минуя почти все возможные остановки. Через 5–7 минут от отправления вы будете около дома.
Пространство между домами занято парковками. Фото сделано в апреле 2021 года, когда почти все дома в кадре ещё не были сданы. Сейчас днём машин намного больше.
Парковки: только открытые, между домами, заняты на 110 процентов и не рассчитаны на количество жильцов в каждом корпусе. Было сообщение о том, что в будущем для ЖК будут построены крытые парковки, причем три, а не одна. Однако эти разговоры необоснованы до начала строительства.
Проехать до дома почти всегда несложно. В будние дни припарковаться вечером проблематично, а в воскресенье — совершенно невозможно. Раньше люди могли оставлять свои машины на огромной парковке рядом с Глобусом и Аутлетом, но Аутлет запретил парковку.
Архитектура и особенности домов
Сразу всем понятно: строил ПИК.
Архитектура. Вы видели дома ПИК, которые, за редким исключением, выглядят совершенно одинаковыми?
Вообще говоря, я не понимаю, что в них стоит обсуждать; в целом, они выглядят нормально, хотя и пресно; те, кто в тёмных тонах и «свечках», вообще приличные, не сильно похожи на типичный «человейник», и когда их смотришь, не возникает чувство грусти или тяжести бытия.
Когда вы смотрите на жилые дома с огромными Г-образными домами, лучше всего не смотреть на них вовсе. Это может привести к тому, что, когда вы подойдете к углу одного из них, стены, занимающие все поле зрения, будут заполнять весь ваш взгляд.
Балконов у домов нет, зато сколько корзин для кондиционеров – закачаешься считать.
У домов нет балконов, кроме двух «корпусов», которые были построены в проекте для «переселенцев», которые были выселены из соседних районов в связи с планируемым сносом их домов. Эти небольшие, примерно два квадратных метра, балконы отсутствуют.
Попасть в дом можно через два входа – один с внутреннего закрытого двора, другой с внешней стороны. При этом все магазины доступны исключительно с внешней стороны домов, что не всегда удобно.
Подъезды и безопасность: все дома имеют первые этажи, которые не используются для жилья; подъезды на уровне земли, с двумя входами с уличной стороны и со двора; количество лифтов зависит от дома; в нашем случае четыре лифта, все из которых просторные и грузовые.
Учитывая, что жилые дома относятся к эконом-классу, их внутренние пространства организованы минималистично и спартански, а охрана подъездов лежит на усмотрении собственников квартир дома; в некоторых случаях от нее отказались, но у всех есть разное мнение насчёт полезности этой защиты с учётом особенностей российских законов.
В нашем доме типа «свечка» чуть больше 250 квартир, каждый этаж разделен на два отдельных cектора с раздельным доступом. Во двор выходят шесть таких домов, и если посчитать количество людей во дворе, получается пугающая цифра. По факту спустя три года ни во дворе, ни в общественных местах я ни разу не наблюдал столпотворения людей, как и не ощутил себя жителем «муравейника». Парадокс.
Дворы, общественные места и магазины
Двор. Каждый «парный» дом имеет закрытый двор, где машины не могут въезжать и собаки не разрешены. Проекты дворов от корпуса к корпусу немного похожи, но их наполнение и ландшафтный дизайн различаются. Я живу в домах-«свечках», которые были построены первыми, и, на мой неискушенный взгляд, у нас самый классный двор. Возможно, это причина того, что в наших дворах всегда в разы больше детей и
Во дворах домов в Г-образной форме дворы почти всегда в тени, что в сочетании с двумя огромными стенами по бокам поля зрения создает впечатление зажатости и пробуждает клаустрофобию. Кроме того, площадки для детей во дворах разнообразны, заняты, совсем маленькие, и уже взрослеющие лбы, и за всем этим ухаживают регулярно и старательно.
Спустя три года эксплуатации состояние сооружений незначительно ухудшилось. Раньше треть двора, пустая зеленая зона с двумя мини-холмами, была растоптана до грязи, и никто, кроме детей, постоянно бегающих там, не понимал ее предназначения. В конечном итоге она была почти полностью засажена деревьями, чтобы остановить это, но, похоже, это помогло. Скоро здесь будет мини-лес.
Общественные пространства и общие площадки для детей – в полном порядке.
Общественные места. Пешеходная часть находится на прекрасном уровне, с прекрасной аллеей между двумя линиями домов. Здесь много озеленения и постоянный уход за насаждениями, и через 10–15 лет здесь будет красота, как деревья подрастут.
Помимо объектов для детей и их родителей во дворах, на общей территории жилого комплекса есть десять детских мини-зон с площадками. Много скамеек и столов вокруг, кто будет сидеть за этими столами по вечерам, всем ясно.
Большая и разнообразная детская площадка PLAYHUB, недавно открытая, привлекает всех детей и их родителей с ЖК.
Новая площадка PLAYHUB, открылась в конце этого лета – теперь место притяжения ЖК.
Много где есть стоянки для самокатов и велосипедов, и вокруг них расставлены шеринговые самокаты и велосипеды. Есть также несколько столов для пинг-понга, которые часто используются, и любо-дорого смотреть на это по утрам.
Одним из недостатков является отсутствие «коробки» или даже баскетбольной площадки на территории школы; играть с мячом просто негде, дети бегают где попало и ломают насаждения. Кроме того, с сентября 2024 года на школьной территории появилась площадка, но она закрыта, и неясно, как организовать посещение.
Почти всё необходимое есть на первых этажах ЖК, а до почти всего остального можно дойти пешком минут за 15.
Магазины: во всех домах ЖК первый этаж отдан под бизнес, поэтому в каждом доме есть минимум пять магазинов, в которых можно найти практически все, включая две «Пятёрочки», Вкусвилл, Магнит, Верный и еще два десятка частных магазинов. Аптек более пяти, все крупные сетевые, а также с десяток магазинов, продающих алкоголь.
В последние два года было подозрительно мало барбершопов, салонов красоты, частных детских садов, баров, кафе и кофеен, но теперь их как минимум четыре, и все хорошие. В каждом доме есть пункты выдачи СДЭК и всех крупных маркетплейсов, иногда два раза. В одном из помещений есть магазины инструментов, цветов и табачных изделий.
Не хватает даже нормального спортивного зала, что очень расстраивает, поскольку ближайший далеко. С другой стороны, ему придется работать круглосуточно, поскольку люди в этой местности в основном уходят на работу рано утром и не возвращаются домой до семи вечера.
Если учитывать близкое расположение, огромный торговый центр и большой гипермаркет, то кажется, что далеко уходить от ЖК не нужно для удовлетворения 99% потребностей. На мой взгляд, это замечательно, и вот почему мы с женой иногда так рады, что купили здесь квартиру.
Уже три года я живу в ЖК «Белая Дача Парк» от ПИК и в целом довольна жизнью, но есть некоторые проблемы. Первое, это удобное расположение, с которого можно добраться как на электричке, так и на машине до Москвы, хотя иногда бывают пробки. Дворы чистые и благоустроенные, есть площадки для детей. Сам дом хороший, но есть некоторые недостатки. В частности, рядом не так много магазинов и социальных объектов,
Квартиры и качество ремонта
Кратко говоря, я доволен.
Квартиры сдаются только с полной отделкой. Это включает в себя белые обои под покраску, ламинат нормального цвета, натяжной потолок, серую текстурную плитку, сантехнику в полном комплекте, розетки, межкомнатные двери, автоматы и подведенные коммуникации. Вы можете забрать мебель и кухню прямо сейчас.
Качество отделки совершенно случайное. У некоторых людей все хорошо и у них почти нет жалоб. Мне, например, повезло. Другие обнаруживают несколько сотен недостатков и подают в суд за компенсацию, которая может составлять до миллиона рублей. Я видел, что такая квартира неприемлема, когда в ней есть кривые арки, дыры в стенах и другие некрасивые элементы.
Я был одним из первых, и я смог быстро исправить 99% недостатков отделки силами тогда еще относительно незанятого прораба отдела контроля качества ПИКа. Никаких претензий в конечном итоге нет, кроме того, что мой заявленный три года назад стеклопакет на кухне до сих пор не заменили по гарантии.
Вся электрика от застройщика, включая автомат и выключатели, работает исправно и ни разу не подводила. Провода хорошая, автомат не срабатывает на пиковых нагрузках.
Благодаря отделке и готовым коммуникациям, уже через три недели после приёмки мы с женой жили в базово обустроенной квартире со всем необходимым, а не на коробках и в строительной пыли.
Порадовало, что есть коммуникации под кондиционерами, в том числе корзины, и что их установка займет всего пару часов. Официально, для этого необходимо вызвать альпиниста и получить разрешение от УК. Однако когда «совет» пришел, я просто закрыл глаза и обнаружил, что два кондиционера были установлены откуда-то.
Понятно, что отделка ПИКа — это не концепция долговечности или стиля. На мой взгляд, решение полезно по простой причине: новые дома всегда дают усадку в течение первых трех-пяти лет. Делать дорогостоящий ремонт, а потом видеть, как обои разъезжаются или что-то начинает отходить не по вашей вине, мне не захотелось.
С oтделкой же можно войти сразу, получив ключи, не доделывая ничего, тем более не придется заниматься планировкой, выкладывать стены или заливать пол. Просто забрать ключи и жить, думая о том, что вы хотите в итоге сделать с ремонтом. Именно так мы и решили с женой.
Учитывая недавно наступивший отопительный сезон, хочу отметить, что в квартире достаточно отопления, батареи горячие (я установил умные терморегуляторы на них), мы жили нормально и не мёрзли даже при температуре 25 градусов мороза. Однако есть люди, которые жалуются на еле теплые трубы и холод в квартире, а у некоторых были протечки. Это означает, что все индивидуально.
Приложения, умный дом, технологии
Приложение Домофон от ПИК, есть в App Store и RuStore.
Приложение Домофон ПИК можно использовать для контроля доступа в дом изнутри, снаружи и через каждую калитку. Приложение довольно простое, но работает хорошо, даже если раз в пару-тройку месяцев «слетает» логин. Домофоны на этаже и двух входов в подъезд имеют видеонаблюдение и трансляцию голоса. Владельцу квартиры доступны входные двери на первом этаже и на этаже проживания.
Поначалу программа не нравилась, потому что хотелось классического домофона, но за три года она ни разу не подвела в отношении прихода звонков на iPhone. Вход можно осуществить с помощью системы «Face ID» — распознавания лица — или с помощью магнитного ключа. Кроме того, его можно включить и настроить в приложении. Не всегда распознавание работает правильно, но когда оно работает правильно, это удобно.
Мне не нравится то, что приложение не может интегрироваться с любыми экосистемами умного дома. Это не мешает ПИКу добавить возможность открывать двери голосовой командой через Алису и Станцию — это функция, которую я видел у других приложений, таких как РосДомофон. Нет необходимости искать смартфон каждый раз или ждать, пока гости или курьер появятся в кадре камеры.
Раньше вход в дом был доступен с помощью цифрового пароля с внешней стороны дома, а дальше все было стандартно. Я мог бы предложить курьеру прийти и оставить все у квартиры без трезвона в домофон. Однако через полгода в подъезде и на лестничной клетке появились «левые» люди, которые ночевали и делали ненормальные вещи. Кто-то написал код маркером прямо над домофоном, и теперь коды выключены. Недовольные
Приложение ПИК Комфорт, через которое по умолчанию жители ЖК оплачивали счета за ЖКХ.
Помните также о приложении PИК Комфорт (доступно в App Store и RuStore). Туда были отправлены «платёжки» за электроэнергию и коммунальные услуги, а также можно оставлять заявки на гарантийное обслуживание квартир, устранение проблем в общедомовых помещениях и в целом писать жалобы. Я оставлял заявки несколько раз, и все они были выполнены в установленные сроки. Однако за эти годы в чате ЖК я начитался много негативного опыта от других людей, поэтому я не могу оценивать каждого.
Поскольку программы были объединены в одну, платежи в них теперь доступны в МосОблЕИРЦ (App Store, Google Play). Иногда удобно даже не зайти в их простое приложение.
За всей территорией ЖК ведется онлайн-наблюдение, а камеры подключены к общемосковской системе распознавания лиц. Такие же камеры стоят в подъездах, но не на этажах; по умолчанию только управляющая компания и правоохранительные органы могут получить доступ к записям.
Время, проведенное в Подмосковье в течение трех лет, дает хорошее представление о жизни в этом регионе. В целом, преимущества, такие как более свежий воздух по сравнению с Москвой и относительно низкие цены на жилье, часто перевешивают недостатки. Однако самым большим недостатком, конечно же, остается транспортная доступность: без машины или удобной электрички в часы пик бывает трудно.
Что касается конкретно ЖК «Белая Дача Парк», то это отличный пример современного проекта. Его преимущества очевидны: новые благоустроенные дома, развитая собственная инфраструктура с магазинами и детскими площадками, близость к одноименному торговому центру, а также самодостаточный район для удовлетворения повседневных потребностей.
Тем не менее, как и в любых подобных новостройках, есть и недостатки. Местные жители часто жалуются на некачественную отделку квартир и длительные ремонты подъездов. Кроме того, пробки на выезде на Каширское шоссе стали уже легендой.
В результате переезд в этот район — это всегда хороший способ получить новое жилье и микромир в обмен на ежедневную логистику. «Белая Дача Парк» предлагает комфортную атмосферу внутри, но нужно быть готовым к дорожным обстоятельствам вокруг, поэтому для семьи с детьми и автомобилем это может стать хорошим вариантом.
